随着土耳其持续吸引外商投资，土耳其政府推出了多项新的税收立法改革。这些改革旨在实现政策现代化、提高透明度并增强投资者的长期信心。

　　根据土耳其统计局（TUIK）发布的数据，2024年外国人在土耳其购买了41,000处房产，其中伊斯坦布尔、安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶成为外国投资的首选目的地。

　　对于国际买家来说，了解这些新变化至关重要，这样才能避免意外并优化投资回报。本指南将为您讲解2025年土耳其最新的房产税改革。

　　1.以估价为基础的房地产税制度

　　最重要的变化之一是从市政估价转向现行市场估价的房产税制度。市政估价通常比市场估价低60%，目前正在全国范围内逐步取消。该制度预计将于2025年底全面实施。

　　土耳其年度房产税率：

　　-大都市地区的住宅物业为0.2%。

　　-大都市地区的商业地产为0.4%。

　　-位于大都市地区的土地税率为0.6%。

　　这项新制度将带来公平，并使土耳其与全球标准接轨。伊斯坦布尔、博德鲁姆和安塔利亚等热门城市的年度房产税缴纳额可能会因这一变化而增加。

　　例如：一套房屋在2024年的税务估价为100万土耳其里拉，现在可能价值250万土耳其里拉。这将增加业主每年需要缴纳的税款。

　　2.租金收入税规定

　　新规定意味着，希望通过Airbnb长期或短期出租房产的土耳其房地产投资者现在必须在税务局注册、开设银行账户并提交年度申报表。

　　个人租金收入税率：

　　-最高110,000土耳其里拉：15%

　　-110,000土耳其里拉至230,000土耳其里拉：20%

　　-230,000土耳其里拉至580,000土耳其里拉：27%

　　-580,000土耳其里拉至3,000,000土耳其里拉：35%

　　-超过3,000,000土耳其里拉：40%

　　根据年度更新，个人纳税人的租金收入可享受47,000土耳其里拉的免税额。土耳其允许外国投资者享受多项扣除，包括：抵押贷款利息、维护费、维修费、物业管理费、保险费和代理佣金。

　　租赁合同需在当地政府部门正式登记，并需使用可追溯的银行系统收款。电子文档需保持准确并保持更新，以便在审计时应对索赔。

　　3.外国人仍可享受增值税豁免

　　自2025年起，外国公民在土耳其购买新建房产可享受增值税豁免。由于土耳其住宅物业的标准增值税目前设定为18%，这意味着可节省大量资金。买家需满足以下条件才能享受增值税豁免：

　　-过去12个月内不得在土耳其居住。

　　-购买房产必须以外币进行。

　　-12个月内不得出售，否则需缴纳增值税。

　　4.遗产税和资本利得税

　　土耳其的遗产税率目前在1%至30%之间。配偶和子女的免税门槛已于2025年提高至每位继承人1,000,000土耳其里拉。对于非亲属，免税门槛则要低得多。

　　如果您在购买房产五年内出售，则需缴纳资本利得税，税率为15%至40%。如果您持有房产超过五年后出售，则无需缴纳资本利得税。购买价格可根据国内生产者价格指数（PPI）进行调整。

　　例如：一处房产于2020年以100万土耳其里拉的价格购入，并于2025年以200万土耳其里拉的价格售出，其基准价格可能会因通货膨胀而调整高达100%。根据购买价格指数（PPI），资本利得可能会被扣除，并且无需缴税。

　　5.透明度和合规性

　　土耳其正在加强国际合作和透明度，以符合经合组织(OECD)和金融行动特别工作组(FATF)的建议。政府的数字化举措旨在保护投资者权益并提高法律确定性，将在多方面对外国投资者产生影响：

　　-数字地契（Web-Tapu）：交易可以在线完成，减少欺诈并提高整体速度。

　　-财产识别号码(PIN)：现在可以通过集中式数据库追踪财产，从而更加容易地进行产权检查。

　　-收入管理集成（GIB）：财产记录和纳税申报可以自动链接，减少错误。

　　6.对土耳其投资入籍的影响

　　土耳其投资入籍计划(CBI)仍然是全球最受投资者欢迎、最具吸引力的项目之一。2022年，房地产投资门槛提高至40万美元。新的税改并未改变这一现状，但确实会对总体成本计算产生以下影响：

　　-该房产必须持有且至少3年内不得出售。

　　-如果在5年内出售并获得收益，则需缴纳资本利得税。

　　-符合条件的新建房产可享受增值税豁免。

　　给外国投资者的十条建议

　　1.通过官方登记机构核实房地产经纪人和开发商的执照，同时避免无牌经纪人。

　　2.开设土耳其银行账户可以使交易更加顺畅，并且是多项官方程序的必要条件。

　　3.土耳其税号是财产登记、公用设施设置和租金收入申报所必需的。

　　4.GıB在线税务系统作为土耳其税务局接收纳税申报表的平台。

　　5.使用双语法律代表，因为会说英语和土耳其语的律师可以有效地审查产权契约和合同条款。

　　6.产权契约调查可验证该房产不存在未偿债务、留置权和分区违规行为。

　　7.及时了解双边税收协定，包括英国-土耳其双重征税协定，该协定可实现减税并防止双重征税。

　　8.当地的土耳其会计师可以通过他们的服务处理您的年度纳税申报和租金收入合规。

　　9.详细的财产记录必须包括所有费用、租赁协议和销售交易细节的文件。

　　10.制定退出策略，并考虑资本收益豁免和资金转回国内的最佳时机。

　　土耳其的房产税改革旨在确保整体公平，吸引新的外国投资，并使土耳其的法规与国际标准接轨，这对房地产行业而言意义重大。尽管部分业主的税负有所上升，但其带来的益处：更高的法律确定性、透明度和市场稳定性，将继续使土耳其成为2025年及以后的首选投资目的地。